토지거래허가구역 실거주 의무, 최소 몇 년? 안 지키면 어떻게 될까?

토지거래허가구역 실거주 의무, 최소 몇 년? 안 지키면 어떻게 될까?

2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역 및 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하는 부동산 대책을 발표했습니다.
이와 함께 “실거주 의무 강화”가 핵심 정책으로 떠오르면서, 실수요자와 투자자 모두의 관심이 집중되고 있습니다.

특히 “집을 사면 최소 몇 년 살아야 하나요?”, “살지 않으면 벌금이 있나요?”, “실거주 기준은 지역마다 다른가요?”
이런 질문이 많아지는 가운데, 정확한 정보 없이 계약했다가 불이익을 받는 사례도 늘고 있습니다.

 

👉 이 글에서는 2025년 대책 기준으로 적용된 실거주 의무 내용과 함께
지역·거래유형별 예외 사항, 위반 시 처벌 가능성, 지자체별 확인 포인트까지 한 번에 정리해드립니다.

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✅ 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 국토교통부 또는 지자체가 부동산 투기 차단과 실수요자 보호를 위해 지정하는 구역입니다.
해당 구역 내 일정 규모 이상의 주택·토지를 매입할 경우 사전 허가를 받아야 하며,
허가를 받기 위해선 실거주 목적이 명확하게 확인되어야 합니다.

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⏳ 실거주 의무, 몇 년 살아야 할까?

2025년 10월 발표된 대책에 따라, 신규로 지정된 토지거래허가구역에서는
“2년 실거주 의무”가 원칙적으로 적용될 수 있다는 내용이 다수 언론을 통해 보도되었습니다.
다만, 이 내용은 모든 구역과 거래에 일률 적용되는 법령은 아니며, 다음과 같은 점을 반드시 유의해야 합니다.

🔹 적용 조건은 지역과 거래유형에 따라 다릅니다

• 일부 지자체(예: 서초구)는 “허가일로부터 4개월 이내 입주 가능 여부”를 기준으로 실거주 의무를 판단하고 있습니다. 
• 재건축·재개발 입주권 거래의 경우, 신축 아파트 입주 시점부터 실거주 기간이 시작되는 특례가 적용되기도 합니다. 
• 국토부 발표에 따르면, 2025년 10월 20일부터 계약한 건에 한해 실거주 조건이 적용되는 사례도 있으며, 기존 계약은 소급 적용되지 않습니다.

🔹 따라서 ‘2년 실거주’는 원칙이지만,

• 정확한 의무기간, 시작 시점, 예외 여부는 지자체별·거래유형별로 상이하므로 계약 전 반드시 관할 구청에 확인이 필요합니다.

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⚠️ 실거주 안 지키면 어떻게 될까?

실거주 의무를 위반할 경우, 다음과 같은 행정조치가 내려질 수 있습니다:

• 허가가 취소되거나 거래 무효 처리 가능성
• 이행강제금 부과 (지자체별 기준에 따라 연 1회 이상, 반복 가능)
• 향후 대출, 세금 혜택 제한 등 부수적 불이익
• 전입신고만 해두고 실제로 거주하지 않거나, 임대 전환 시 편법 거래로 판단 가능성

❗ 단, 제재의 종류와 수위는 사안별·지자체별로 달라질 수 있으며,
모든 사례에 동일한 결과가 나오는 것은 아닙니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 실거주 의무는 모든 지역에 2년으로 똑같이 적용되나요?

A. 아닙니다. “2년 실거주”는 기본 가이드라인일 뿐이며,
지역·시점·거래 유형에 따라 다르게 적용될 수 있으니 반드시 관할 지자체 확인이 필요합니다.

Q2. 실거주 기간 중에 이사하거나 집을 비워도 되나요?

A. 일반적으로는 지속적 실거주가 원칙이며, 장기 공실 또는 타인 사용은 위반으로 간주될 수 있습니다.
불가피한 경우(질병, 군복무 등) 예외 인정 가능성은 있으나, 사전에 신고하거나 증빙이 필요합니다.

Q3. 전입신고만 해도 실거주로 인정되나요?

A. 아닙니다. 전입신고 + 실제 거주 사실을 입증할 수 있는 자료(공과금 납부, 주민등록지 체류기록 등)가 필요할 수 있습니다.

Q4. 실거주 조건 위반 시 바로 벌금이 나오나요?

A. 위반 여부는 조사 후 판단되며, 그 결과에 따라 허가 취소 또는 이행강제금 부과가 이루어질 수 있습니다.

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🧭 실거주 조건 체크리스트

• ✅ 내가 사려는 곳이 토지거래허가구역인지 확인
• ✅ 지자체별 실거주 조건 확인 (허가일 기준, 입주 시점 등)
• ✅ 실거주 계획서 및 입주 가능 일정 수립
• ✅ 2년 실거주 가능 여부 사전 점검
• ✅ 거주 증빙 자료 확보: 공과금, 주민등록, 출입 기록 등
• ✅ 불가피한 공백 시 지자체와 사전 협의

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💬 핵심 요약

• 2025년 10월 대책에 따라 일부 지역에 실거주 의무 강화 조치가 적용되고 있으며,
• 원칙적으로는 2년간 실거주가 필요하나,
• 모든 지역·모든 거래에 동일하게 적용되지는 않으며,
• 위반 시에는 허가 취소, 이행강제금 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
• 따라서 거래 전 반드시 관할 지자체의 적용 조건을 확인하고,
• 실거주 계획과 증빙 자료를 준비하는 것이 안전합니다.

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