10.15 주택시장 안정화 대책 정리, 부린이를 위한 핵심 요약

📌 왜 이런 대책이 나왔을까?

요즘 서울과 수도권 집값이 다시 빠르게 오르고 있습니다.
정부는 "투자 목적의 집 사기(갭투자, 투기)와 대출을 통한 과도한 자금 유입"이 문제라고 보고,
모든 수단을 동원한 강력한 규제를 발표했습니다.

이번 정책은 처음 부동산에 관심 가진 분들도 이해할 수 있도록
하나씩 풀어 설명드릴게요.

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🧾 주요 용어 정리

용어	쉬운 설명
DSR	내가 버는 돈 대비 대출 갚을 능력 평가 (이자+원금 포함)
LTV	집값 대비 얼마까지 대출해줄지 비율 (Loan To Value)
투기과열지구	집값 급등 우려로 대출과 세금이 강화된 지역
조정대상지역	집값 안정 위해 각종 규제가 적용되는 지역
토지거래허가구역	집 사려면 정부 허가가 필요한 지역 (실거주 의무 부과)
갭투자	전세 끼고 집을 사는 투자 방식 (실입주 없이 시세차익 노림)

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✅ 1. 어디가 규제 대상인가요?

🗺️ 서울 전역 + 경기도 12개 지역
이 지역들은 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정됐어요.

→ 2025년 10월 20일부터 적용됩니다.

📍해당 경기도 지역

과천, 성남(분당·수정·중원), 광명,
수원(영통·장안·팔달), 안양(동안),
용인(수지), 의왕, 하남

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✅ 2. 어떤 규제가 생기나요?

🧾 ① 집 사려면 '실거주' 조건 붙습니다

이제 해당 지역에서 집을 사면 2년 이상 실제로 살아야 합니다.
→ 전세를 끼고 사는 투자(갭투자)는 사실상 불가능해져요.

 

💳 ② 집값에 따라 대출 한도가 줄어듭니다

집값	예전 최대 대출	바뀐 최대 대출
15억 이하	6억 원	6억 원 (변동 없음)
15~25억	6억 원	4억 원으로 감소
25억 초과	6억 원	2억 원으로 축소

예: 20억짜리 집을 사려고 해도 대출은 최대 4억 원만 가능해요.
나머지는 본인 돈으로 준비해야 합니다.

 

📉 ③ 대출 심사 기준이 더 까다로워졌어요

DSR이라는 기준이 있는데, 이건 "내가 버는 돈에 비해 대출 원리금(이자+원금) 갚을 수 있는지" 보는 겁니다.

이 기준을 계산할 때, 앞으로는 **더 높은 금리(3%)**를 가정해서
“이 정도 금리여도 갚을 수 있냐?”고 묻게 됩니다.
→ 결과적으로 대출 한도가 확 줄어들어요.

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✅ 3. 전세대출도 규제 대상!

이전까지는 전세대출은 DSR 계산에서 제외됐어요.
하지만 이제는 수도권과 규제지역에서 전세대출 받는 1주택자도
전세대출 이자 부담이 DSR에 포함됩니다.

쉽게 말해, 대출 더 받기 어려워진다는 뜻입니다.
단, 무주택자나 청년 전세대출은 아직 제외됩니다.

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✅ 4. 세금 제도도 바뀔 예정이에요

정부는 앞으로 보유세(집 가지고 있을 때 내는 세금)와
거래세(집을 살 때 내는 세금)를
공정하게 바꾸는 방향으로 개편하겠다고 했어요.

아직 확정된 건 없지만,
시장 영향을 고려해 2026년부터 시행 가능성이 있어요.

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✅ 5. 불법 거래, 직접 수사한다?

정부는 앞으로 허위 거래, 시세 조작, 불법 증여, 갭투자 등에 대해
경찰·국세청·국토부가 합동으로 조사하고
총리실 직속 수사기구도 새로 만든다고 발표했습니다.

→ 유튜버, 블로거, 중개업소까지 시세조작 조사 대상이에요.

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✅ 6. 앞으로 집이 부족하지는 않을까요?

정부는 공급 확대 대책도 함께 발표했어요.

• 서울 인기 지역에 공급 늘리기
• 재건축·재개발 초기 지원 확대
• 12월에 구체적인 입지와 공급 수 공개 예정

→ 무작정 집 사지 말고, 정부의 공급 계획을 먼저 확인하세요.

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🎯 핵심 요약

• 서울 전역 + 경기 12곳 → 전면 규제지역
• 대출 한도: 6억 → 2억까지 축소
• 1주택자 전세대출도 DSR 포함
• 세금·수사·공급 전방위 대응
• 실거주 중심, 실수요자 보호가 목표

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